„Patodeweloperka” – zamiany w przepisach

1 sierpnia wejdą w życie przepisy mające na celu utrudnienie działalności deweloperom stosującym nieetyczne praktyki. Nowe regulacje dotyczące inwestycji mieszkaniowych mają na celu poprawę komfortu i bezpieczeństwa mieszkańców oraz podniesienie jakości realizowanych projektów.

Czym jest patodeweloperka?

Patodeweloperka to zjawisko obecne na polskim rynku nieruchomości od wielu lat, polegające na realizacji inwestycji przez deweloperów w sposób niezgodny ze sztuką budowlaną i przepisami, często uznawane za nieetyczne. Przykładem mogą być niefunkcjonalne mieszkania i osiedla, pełne absurdalnych rozwiązań, które negatywnie wpływają na komfort, prywatność i bezpieczeństwo mieszkańców.

Zdarza się, że ze względu na niższą cenę, kupujący decydują się na mieszkania z widocznymi wadami. Często jednak usterki wychodzą na jaw dopiero w trakcie użytkowania lokalu.

Rządowe rozwiązania w walce z patodeweloperką

Z uwagi na skalę problemu i jego wpływ na jakość życia, rząd postanowił podjąć działania, wprowadzając odpowiednie zmiany w przepisach. Nowe regulacje pierwotnie miały wejść w życie w kwietniu 2024 roku, jednak ze względu na prośby przedsiębiorców i samorządów, termin ten przesunięto na sierpień. Uważa się, że nowe przepisy mogą przyczynić się do wzrostu cen mieszkań w 2024 roku, choć w stopniu umiarkowanym.

Uczciwi deweloperzy, realizujący funkcjonalne i przyjazne inwestycje, nie będą mieli problemów z dostosowaniem się do nowych regulacji. Ustawa obejmuje wszystkich uczestników rynku – deweloperów, spółdzielnie mieszkaniowe i samorządy, a jej celem jest eliminacja patologii w budownictwie mieszkaniowym.

Nowe przepisy – jak rząd zamierza walczyć z patodeweloperką?

1 sierpnia 2024 roku wejdzie w życie Rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii z 27 października 2023, które zmienia warunki techniczne dotyczące budynków i ich usytuowania.

Jednym z głównych postanowień rozporządzenia jest ograniczenie możliwości sprzedaży tzw. mikroapartamentów, czyli lokali o powierzchni kilku-kilkunastu metrów kwadratowych, które nie spełniają wymogów stawianych mieszkaniom. Lokale mniejsze niż 25 m² nie mogą być sprzedawane jako mieszkania, a jedynie jako lokale użytkowe, mimo że pełnią funkcje mieszkalne. W praktyce wielu inwestorów nie zdaje sobie sprawy, że kupuje lokal niespełniający definicji mieszkania.

Nowe przepisy przewidują, że zarówno lokale użytkowe, jak i mieszkania, muszą mieć minimalną powierzchnię 25 m². Wyjątki obejmują jedynie lokale na pierwszej i drugiej kondygnacji z bezpośrednim dostępem z zewnątrz oraz budynki, dla których wcześniej wydano pozwolenie na budowę.

Poprawa prywatności mieszkańców

Nowe regulacje mają również na celu poprawę komfortu i prywatności w nowych inwestycjach. Przewidują zwiększenie minimalnej odległości budynków mieszkalnych wyższych niż cztery kondygnacje od granicy działki z 4 do 5 metrów. Balkony nie mogą być usytuowane bliżej niż 3 metry od granicy działki, co ma zapobiec sytuacjom, w których sąsiadujące balkony niemal się stykały.

Dodatkowo, budynki przemysłowe i magazynowe o powierzchni przekraczającej 1000 m² muszą być budowane w odległości co najmniej 30 metrów od budynków mieszkalnych. Aby zwiększyć prywatność, wprowadzono obowiązek montażu przegród między sąsiadującymi balkonami o wysokości minimum 2,2 metra, przepuszczających światło na poziomie od 30 do 50%.

Przepisy wymagają również, aby ściany między sąsiednimi mieszkaniami spełniały surowe normy izolacji akustycznej. Podobne wymagania dotyczą drzwi wejściowych, które muszą charakteryzować się podwyższonym poziomem izolacji dźwiękowej.

Nowe przepisy dotyczą także osiedli

Nowelizacja ustawy wprowadza również regulacje dotyczące wyposażenia i wyglądu osiedli. W przypadku inwestycji obejmujących więcej niż 20 mieszkań, deweloperzy będą zobowiązani do budowy placów zabaw o odpowiedniej powierzchni, zależnej od liczby mieszkań.

• Przy inwestycjach z 21-50 mieszkaniami, na każde mieszkanie ma przypadać co najmniej 1 m² placu zabaw.
• W przypadku inwestycji z 51-100 mieszkaniami, minimalna powierzchnia placu zabaw to 50 m².
• W inwestycjach liczących od 101 do 300 mieszkań, na każde mieszkanie musi przypadać 0,5 m² placu zabaw, a dla większych inwestycji wymagane jest minimum 200 m².

Plac zabaw musi być odpowiednio oddalony od okien, dróg i parkingów oraz zapewniać dostęp do światła słonecznego. Co najmniej 30% jego powierzchni ma znajdować się na terenie biologicznie czynnym, a trawniki i tereny zielone muszą stanowić co najmniej 25% całej działki.

Nowe przepisy obejmują również limity miejsc parkingowych dla osób niepełnosprawnych, które muszą stanowić 6% wszystkich miejsc postojowych, aby zapobiec nadużyciom. Deweloperzy będą także zobowiązani do zapewnienia pomieszczeń na rowery i wózki dziecięce.